Tasse su vendita immobile: quali sono?

Quando si decide di vendere una casa, una delle domande che le persone si fanno più spesso è: quali tasse devo pagare sulla vendita di un immobile?

La risposta non è la stessa per tutti, perché dipende da diversi fattori. Ad esempio: da quanto tempo si possiede l’immobile, se si tratta dell’abitazione principale, se la casa è stata ricevuta in successione, se sono stati eseguiti lavori con bonus edilizi come il Superbonus e, quindi, se dalla vendita nasce la cosiddetta plusvalenza.

In molti casi, chi vende un immobile come privato non paga imposte sulla vendita. Tuttavia, ci sono delle situazioni in cui il guadagno ottenuto dalla cessione può essere tassato.

Vediamo allora quali sono le regole da conoscere prima di arrivare al rogito, così da evitare sorprese e valutare correttamente il risultato economico dell’operazione.

 

 

Vendere casa significa sempre pagare tasse?

No, non necessariamente: vendere casa non significa automaticamente pagare tasse.

Quando un privato vende una casa, il punto centrale è l’eventuale plusvalenza immobiliare, ovvero il guadagno che si può realizzare tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza che deriva dalla vendita di un immobile può essere soggetta a tassazione e, in determinati casi, è possibile chiedere al notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 26% al momento dell’atto di cessione.

La disposizione riguarda le plusvalenze che vengono realizzate per la cessione a titolo oneroso di beni immobili, quindi fabbricati e terreni agricoli, che sono stati acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In questo caso l’Agenzia delle Entrate specifica che il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Facciamo un esempio.

Se una persona acquista un immobile a 180.000 euro e lo rivende a 230.000 euro, la differenza apparente è di 50.000 euro.

Questa differenza può rappresentare una plusvalenza, ma prima di capire se è tassabile bisogna verificare il periodo di possesso, il tipo di immobile, l’uso che ne è stato fatto e le eventuali spese documentabili che possono incidere sul calcolo.

Cos’è la plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare è il guadagno che si realizza quando un immobile viene venduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto o di costruzione.

In generale, la plusvalenza diventa fiscalmente rilevante se l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

La regola riguarda soprattutto le operazioni di natura speculativa, ovvero quelle in cui si compra e si rivende in un periodo relativamente breve.

Non tutte le vendite entro cinque anni, però, generano automaticamente una tassa. Infatti ci sono delle eccezioni, soprattutto se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale o se è stato ricevuto per successione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza non è tassabile, indipendentemente dal decorso del quinquennio, se l’immobile è pervenuto per successione oppure se è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

Questo è un punto fondamentale, perché molte persone pensano che vendere casa prima dei cinque anni comporti sempre una tassa. In realtà bisogna valutare il caso specifico.

 

 

Quando si paga la tassa sulla plusvalenza?

La tassa sulla plusvalenza può essere dovuta quando si vende un immobile acquistato o costruito da meno di cinque anni e dalla vendita ne deriva un guadagno.

Il caso classico è quello di una casa acquistata come investimento, non impiegata come abitazione principale, e rivenduta dopo poco tempo a un prezzo più alto.

In questa situazione la plusvalenza può essere tassata in due modi:

• attraverso l’IRPEF, inserendo il guadagno nella dichiarazione dei redditi;
• attraverso un’imposta sostitutiva del 26%, se richiesta al notaio al momento del rogito.

La scelta dell’imposta sostitutiva può essere interessante perché consente di chiudere la pratica fiscale direttamente in sede di atto, senza dover far confluire la plusvalenza nel reddito complessivo.

È una scelta che va valutata, perché non è sempre automaticamente quella più conveniente.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare?

Ci sono alcuni casi in cui la plusvalenza immobiliare non viene tassata.

Il primo caso è la vendita dopo cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Se il proprietario vende l’immobile dopo averlo posseduto per più di cinque anni, in linea generale la plusvalenza non viene tassata secondo la disciplina ordinaria delle vendite infraquinquennali.

Il secondo caso riguarda l’abitazione principale. Se l’immobile è stato impiegato come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e vendita, la plusvalenza non è tassata anche se la vendita avviene prima dei cinque anni.

Il terzo caso riguarda gli immobili ricevuti per successione. In questo caso la plusvalenza non è tassabile anche se la vendita avviene entro cinque anni.

Attenzione, perché successione e donazione non sempre vengono trattate allo stesso modo.

 

 

Vendita immobile e Superbonus: cosa cambia?

Negli ultimi anni il Superbonus ha un po’ scombinato le carte in tavola.

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un’ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile per le cessioni di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con Superbonus, quindi immobili che possono essere aumentati di valore grazie a interventi anche importanti di efficientamento energetico.

La disciplina riguarda le vendite effettuate entro 10 anni dalla conclusione dei lavori e l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti con la circolare del 13 giugno 2024 e successivi documenti di prassi.

In sostanza, chi vende un immobile che è stato ristrutturato con Superbonus può trovarsi a pagare imposte sulla plusvalenza anche oltre il normale periodo di cinque anni.

Anche qui, però, esistono eccezioni.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che non si applica l’imposizione sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus se è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la vendita.

Oppure, se tra acquisto o costruzione e vendita sono trascorsi meno di 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Sono inoltre esclusi, secondo la disciplina richiamata dai chiarimenti dell’Agenzia, gli immobili acquisiti per successione.

Il tema Superbonus è molto delicato. Prima di mettere in vendita un immobile che ha beneficiato degli interventi agevolati, è opportuno verificare quando siano terminati i lavori, quale agevolazione è stata impiegata, se l’immobile è stato abitazione principale e quali costi possono essere considerati nel calcolo.

Tasse su vendita immobile: come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza non si calcola solo sottraendo il prezzo di acquisto dal prezzo di vendita in modo meccanico.

Bisogna considerare il prezzo di vendita e sottrarre il costo di acquisto o di costruzione, aumentato dei costi inerenti documentabili, come ad esempio le spese notarili, le imposte pagate, i costi di intermediazione, i lavori documentati e altri oneri diretti sull’immobile.

Facciamo un esempio.

Una persona acquista un immobile a 200.000 euro. Sostiene 15.000 euro di spese documentabili tra notaio, imposte e lavori. Dopo tre anni lo rivende a 250.000 euro.

La differenza non è semplicemente di 50.000 euro, perché bisogna considerare anche i costi sostenuti.

Semplificando, il guadagno fiscalmente rilevante potrebbe essere calcolato su 250.000 euro meno 215.000 euro, quindi su 35.000 euro.

Come visto, se questa eventuale plusvalenza risulta essere tassabile, si può valutare l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% o della tassazione ordinaria IRPEF.

Le imposte indirette le paga chi vende o chi compra?

Quando si parla di tasse sulla vendita di un immobile, spesso si fa confusione tra le imposte del venditore e quelle dell’acquirente.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono collegate all’acquisto e vengono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Questo significa che, nella compravendita ordinaria, l’acquirente sostiene le imposte di acquisto, mentre il venditore deve verificare l’eventuale tassazione della plusvalenza.

Naturalmente possono esserci altri costi collegati alla vendita, come spese per cancellare l’ipoteca, predisporre l’APE, pagare il compenso dell’agenzia immobiliare o sistemare pratiche edilizie.

Queste non sono sempre tasse, ma incidono comunque sul netto finale che il venditore incassa.

Prima casa venduta prima di cinque anni: attenzione alle agevolazioni

Un aspetto importante riguarda chi ha comprato con le agevolazioni prima casa e decide di vendere prima dei cinque anni.

In questo caso bisogna distinguere due piani diversi: la plusvalenza e la decadenza dalle agevolazioni.

La plusvalenza può non essere tassata se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, ma questo non coincide automaticamente con il mantenimento delle agevolazioni prima casa.

Chi vende un immobile acquistato con i benefici prima casa prima che siano trascorsi cinque anni può evitare la decadenza dalle agevolazioni se, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

La guida dell’Agenzia delle Entrate su imposte e agevolazioni per l’acquisto della casa richiama le condizioni per accedere e conservare i benefici.

 

 

Vendere un immobile ereditato: si pagano tasse?

La vendita di un immobile ricevuto in eredità segue regole particolari.

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile acquisito per successione non sono tassabili, anche se la vendita avviene entro cinque anni.

Questo non significa però che non ci siano mai costi o adempimenti. Prima della vendita bisogna verificare che la successione sia stata presentata correttamente, che le volture catastali siano aggiornate, che la documentazione urbanistica sia coerente e che non vi siano irregolarità da sistemare.

Vendere un immobile donato: attenzione

Diverso può essere il caso degli immobili ricevuti in donazione.

La vendita di un immobile donato può presentare profili più complessi. Inoltre, in presenza di interventi Superbonus, bisogna valutare con attenzione la possibile tassazione della plusvalenza e le condizioni specifiche dell’immobile.

Quando si vende un immobile ricevuto in donazione, bisogna ricostruire bene la storia dell’immobile, la provenienza, i lavori effettuati e la documentazione disponibile.

 

 

Il punto è vendere in modo sicuro

Quando si parla di tasse sulla vendita di un immobile, l’attenzione va spesso alla domanda: “Quanto devo pagare?”

In realtà, la domanda più corretta forse è: qual è il netto reale che mi resta dopo la vendita?

Per rispondere bisogna considerare molti elementi: eventuale plusvalenza, imposta sostitutiva, costi tecnici, mediazione, tempi di vendita, mutuo residuo, eventuali vincoli e anche la necessità di acquistare un nuovo immobile.

Una vendita immobiliare è un’operazione economica, fiscale, tecnica e documentale. Ecco perché il primo passo è ricostruire la situazione dell’immobile prima di metterlo in vendita.

Cosa bisogna sapere?

Quando è stato acquistato, a quale prezzo, se sono stati fatti lavori, se ci sono fatture e documenti, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale, se sono stati sfruttati bonus edilizi, se c’è un mutuo, se ci sono ipoteche, se la planimetria è conforme e se la documentazione urbanistica è completa.

Solo dopo queste verifiche e il loro controllo si può capire se ci saranno tasse da pagare e quale sarà il reale ricavato della vendita.

Ecco perché affidarsi al caso o limitarsi a controlli parziali non è mai sufficiente. La vendita di un immobile richiede un approccio strutturato, basato su dati reali, verifiche preventive e una gestione professionale della trattativa.

Questo è proprio ciò che facciamo con il metodo NettoProtetto, un metodo che protegge la compravendita immobiliare in ogni fase grazie a controlli specifici, all’appoggio di tecnici e a un sistema di mediazione che aiuta a rendere il percorso più lineare, facile e profittevole per chi vende casa.

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