Quando decidiamo di mettere sul mercato la nostra casa, una delle prime domande che ci facciamo è: come si valuta un immobile per la vendita? La risposta non è così semplice, perché dalla correttezza di questa valutazione dipende l’intero successo della trattativa. Una valutazione sbagliata può infatti costare molto cara, sia in termini di tempo, di ribassi forzati e soprattutto di denaro perso.
Ecco perché questa guida su come si valuta un immobile per la vendita è oggi più che mai necessaria.
Perché la valutazione immobiliare è fondamentale
Iniziamo dai dati. Studi condotti da Nomisma e dalla Banca d’Italia hanno confermato che una valutazione troppo alta rallenta notevolmente i tempi di vendita e porta quasi sempre a un ribasso finale. Addirittura, secondo un’analisi di Nomisma del 2023, gli immobili gonfiati – ovvero inizialmente proposti con un prezzo troppo alto – finiscono per essere venduti con ribassi medi del 15-20%, una enormità rispetto al reale valore di mercato.
Dall’altro lato, anche sottovalutare un immobile non è una scelta ottimale, perché significa svenderlo e rinunciare a una parte significativa del reale valore di vendita. Una ricerca condotta dal Centro Studi Fiaip mostra che i proprietari che hanno proposto la casa a un prezzo troppo basso hanno perso in media tra il 5 e il 10% rispetto al prezzo ottimale che avrebbero potuto ottenere con una valutazione corretta.
In sostanza, valutare bene significa non perdere soldi e non perdere tempo.
Gli errori più comuni nella valutazione immobiliare
Quando parliamo di come si valuta un immobile per la vendita, è indispensabile conoscere anche i principali errori che i proprietari – e talvolta perfino le agenzie – commettono.
- Il primo è farsi guidare dal valore affettivo. È normale attribuire alla propria casa un valore legato ai ricordi: l’infanzia, la vita di coppia, le emozioni, gli investimenti fatti negli anni, i risparmi spesi per acquistarla o costruirla. Ma il mercato purtroppo non compra i ricordi: compra caratteristiche oggettive e valore reale.
- Il secondo errore è affidarsi solo al prezzo richiesto dai vicini. Spesso guardiamo gli annunci di immobili simili nella zona e prendiamo per buoni quei valori, senza distinguere tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita. È un errore comune che porta a gonfiare le aspettative.
- Il terzo errore è ignorare lo stato dell’immobile. Quando guardiamo le case degli altri tendiamo a notarne i difetti, mentre nella nostra li minimizziamo. Ma un appartamento ristrutturato non può avere lo stesso valore di uno da ristrutturare. Occorre tenere conto di condizioni, finiture ed efficienza energetica, altrimenti il rischio è una valutazione distorta.
- Il quarto errore è trascurare la documentazione. Un immobile senza certificazioni aggiornate o con difformità urbanistiche perde automaticamente appeal sul mercato. Eppure diversi proprietari – e a volte anche alcune agenzie – non lo considerano a sufficienza in fase di valutazione.
- Il quinto errore è rifiutare il confronto con i dati reali. Esistono banche dati professionali come Nomisma o l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, oltre a portali specializzati, che offrono dati concreti e aggiornati. Ignorarli e basarsi solo sull’intuito porta quasi sempre a errori significativi.
Infine, un errore diffuso è sottovalutare l’impatto del tempo.
Un immobile sovrapprezzato resta fermo sul mercato per mesi, perdendo progressivamente attrattiva agli occhi degli acquirenti.
Più tempo passa, più diventa difficile venderlo se non con forti ribassi.
Come si valuta un immobile per la vendita in modo corretto
Noi abbiamo definito tre pilastri fondamentali.
- Il primo è l’analisi oggettiva delle caratteristiche dell’immobile: dimensione, piano, stato, classe energetica, pertinenze, esposizione.
- Il secondo è lo studio del mercato di riferimento, con attenzione non solo ai prezzi richiesti, ma soprattutto ai prezzi reali di vendita, analizzati attraverso banche dati professionali e aggiornate.
- Il terzo è la contestualizzazione nell’area. Il valore di un immobile cambia molto a seconda del quartiere, della vicinanza ai servizi, delle scuole, dei trasporti, dei supermercati e persino della percezione generale della zona.
Quando questi tre elementi vengono uniti, è possibile determinare il prezzo ottimale di vendita, quello che permette di attrarre subito potenziali acquirenti e concludere la trattativa al miglior valore.
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- È realizzata da un consulente di zona specializzato
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Nessuna perdita economica
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Nessuna perdita di tempo
Un prezzo troppo alto porta a mesi di attesa e a ribassi che, come abbiamo visto, possono arrivare fino al 20%. Con una valutazione accurata evitiamo che questo accada.
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La nostra valutazione non si limita a un numero. Ti offre un quadro chiaro di tutti gli step che faremo insieme per valorizzare e promuovere il tuo immobile fino alla vendita.
In questa guida su come si valuta un immobile per la vendita abbiamo visto perché la corretta valutazione è una questione fondamentale: serve per non perdere denaro, per non bloccare il processo con mesi di attesa e per evitare ribassi pesanti.
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