Cosa controllare prima di vendere casa? Oggi ti parliamo di un aspetto importantissimo, che è quello della conformità urbanistica e catastale.
Sappiamo tutti che se l’immobile è datato, oppure sono state fatte piccole modifiche interne, ci può essere una situazione non regolare a livello documentale.
La conformità tra lo stato di fatto e quello documentale è obbligatoria quando si fa un atto notarile, per cui buona cosa sarebbe quella di iniziare a sistemare urbanisticamente e catastalmente l’ immobile prima delle visite.
In questo modo ai visitatori che ti chiedono se la parte documentale è corretta puoi rispondere che hai già sistemato o stai già sistemando la cosa.
L’impressione che darai sarà quella di una persona attenta e scrupolosa e questo si rifletterà positivamente sul valore dell’immobile e nella trattativa, perché l’acquirente penserà che non vuoi fregarlo dandogli un immobili con la documentazione non a posto.
L’onestà paga sempre.
Vediamo, quindi, cosa controllare prima di vendere casa dal punto di vista, diciamo, documentale.
Apriamo subito una parentesi, perché il controllo urbanistico e catastale è molto tecnico, per cui se vuoi arrangiarti da solo a farlo, potresti incorrere in problemi sia di compressione dei documenti, che di “operatività” perché dovrai interfacciarti con gli uffici tecnici del Comune di riferimento.
Se “mastichi” il burocratese e sai già di cosa stiamo parlando, perché magari hai un background tecnico, allora poi pensare di controllare la conformità urbanistica e catastale del tuo immobile in autonomia.
Ma se questo mondo ti è sconosciuto, ti invitiamo a fare attenzione e ad affidarti a un’agenzia immobiliare seria, che può aiutarti a definire meglio l’aspetto documentale della tua abitazione.
Cosa controllare prima di vendere casa: la conformità urbanistica
Vediamo allora cosa sono la conformità urbanistica e catastale, così hai una prima idea dei documenti che devono essere a posto prima di vendere casa.
Cos’è la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile?
In questo caso, possiamo parlare di conformità, o regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, che è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abitativo, ovvero la licenza edilizia, la concessione, il permesso di costruire e le varie Dia, Scia, Cila… con cui il Comune dove si trova la tua casa ha autorizzato la costruzione e gli eventuali lavori che sono stati fatti nell’immobile nel corso del tempo (quindi eventuali ristrutturazioni o ampliamenti).
Perché è necessario verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile?
È indispensabile che ci sia conformità per poter vendere una casa, perché dal confronto tra come si presenta attualmente la tua casa e il titolo abitativo possono uscire delle difformità, o anche dei veri e propri abusi edilizi.
Un caso comune, è quello di un’abitazione datata, che magari nel corso degli anni ha subito delle variazioni come degli ampliamenti o delle ristrutturazioni e le pratiche non sono state giornate in comune, oppure sono subentrate delle leggi per cui quei lavori eseguiti hanno reso l’immobile difforme da quanto documentato in comune.
Nel corso degli anni si sono avvicendate tantissime leggi diverse sull’edilizia, compresi condoni che hanno spesso cambiato le carte in tavola.
Come sapere se sono stati fatti degli abusi, anche inconsapevolmente? L’unico modo per scoprirlo è verificare la conformità urbanistica ed edilizia della tua casa.
Attenzione, perché questo documento è fondamentale in caso di vendita, perché la responsabilità della conformità edilizia quando si fa il rogito è del venditore, che deve dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità dell’immobile.
Quali possono essere le cause di non regolarità urbanistica?
Stiamo vedendo cosa controllare prima di vendere casa e ci rendiamo conto che possono esserci delle irregolarità urbanistiche. Quali possono essere le cause?
Ce ne sono diverse, che non permettono il rilascio dell’attestazione di conformità urbanistica:
L’immobile può essere abusivo se non esiste un titolo abilitativo e, in questo caso, ci sono delle procedure che possono sanare la situazione.
L’immobile può avere subito delle piccole modifiche interne, ad esempio lo spostamento di alcune stanze, situazione tipica soprattutto quando la famiglia si è allargata e servivano delle stanze in più. In questo caso si può regolarizzare la situazione con una pratica che può essere, ad esempio, la Dia in sanatoria.
L’immobile può avere subito delle modifiche esterne, come magari un aumento di volumetria. Un caso tipico può essere la chiusura di un balcone per costruire una veranda, l’apertura di una porta, o anche il cambio di una destinazione d’uso. Anche in questi casi bisogna procedere con le pratiche che servono per sanare la situazione.
Sanare tutto questo richiede tempi e costi, ma ricorda che la non conformità urbanistica e catastale fanno saltare le compravendite, perciò sono aspetti che vanno assolutamente sistemati se hai intenzione di vendere la tua casa
Cos’è la conformità catastale? E qual è la differenza con la conformità urbanistica?
Una casa può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico, e viceversa.
La regolarità catastale, o conformità catastale, è infatti la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i dati catastali, ovvero quelli depositati al catasto, che è un ufficio diverso da quello del Comune dove si trova l’immobile.
Il catasto ha più una funzione fiscale, ovvero dai documenti depositati viene definita la cosiddetta rendita catastale, sulla quale si basa il calcolo delle imposte sulla casa.
Attenzione, i dati del catasto non sono probatori, ovvero quando sono registrati non hanno valore di prova sulla regolarità edilizia dell’immobile, mentre la conformità urbanistica è quella che attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni che sono state rilasciate dal Comune dove si trova.
Come sanare le difformità catastali?
Abbiamo visto che la difformità catastale comprende le differenze tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi.
Questo impedisce la compravendita immobiliare, perciò bisogna assolutamente sistemare la situazione.
Come si fa? La risposta è appoggiandosi al tecnico di fiducia, che vada ad aggiornare la planimetria catastale.
Questa procedura può essere fatta anche per via informatica e telematica.
Come sanare le difformità urbanistiche?
Questo è un aspetto più corposo e importante anche dal punto di vista economico.
Naturalmente serve un tecnico di fiducia che vada a individuare la situazione, a prendere contatto con il Comune di riferimento, e ad opzionare la scelta migliore per sanare la situazione per poi procedere, se possibile, con le pratiche adeguate.
Tutto questo richiede tempi e costi, ma ricorda che le non conformità urbanistiche e catastali fanno saltare le compravendite, perciò sono aspetti che vanno assolutamente sistemati se hai intenzione di vendere la tua casa.
Il consiglio di oggi? Sono pochissime le persone che riescono a sistemare tutto questo in autonomia, e anche solo chiedere la conformità dei documenti può portarti via tempo, energia e anche creare confusione se non possiedi le competenze necessarie.
Per questo, l’agenzia immobiliare seria e professionale si occupa con procedure standard, rapide e definite nel tempo di verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile, affinché sia tutto a posto e la compravendita possa procedere in modo sicuro, protetto e senza brutte sorprese.
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