Quanti affitti esistono nel nostro paese?
Quali sono i contratti di affitto disponibili?
Oggi cerchiamo di fare chiarezza su questo argomento e di capire quanti affitti esistono e quali sono le diverse tipologie di contratti di affitto disponibili, analizzandone le caratteristiche principali.
Quanti affitti esistono? Iniziamo dall’ordinario a canone libero (4+4)
Partiamo dal contratto più classico, quello ordinario a canone libero, noto anche come contratto 4 più 4.
Questo tipo di contratto di affitto prevede un’autonomia contrattuale limitata: le parti possono stabilire liberamente l’importo del canone, ma la durata minima è di 4 anni, con un rinnovo automatico per altri 4 anni. Si tratta della tipologia più comune di affitto residenziale per famiglie, spesso definita anche a lungo termine.
Il locatore può includere una clausola per il rinnovo automatico, con la possibilità di disdetta dopo i primi 4 anni per motivi previsti dalla legge, come l’uso dell’immobile per sé o per i familiari, la volontà di vendere l’immobile o la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione.
È importante notare che le parti possono anche concordare una durata maggiore per questo tipo di affitto.
Cosa accade dopo i primi 4 anni?
Il locatore può inviare una lettera di disdetta al conduttore, che deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza iniziale, indicando le ragioni per cui desidera riottenere l’immobile.
E dopo 8 anni? Le parti possono decidere di continuare con la locazione rinnovando il contratto con nuove condizioni, stipulando quindi un nuovo contratto. Il locatore può recedere dal contratto inviando una lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, senza dover indicare alcun motivo per riottenere la proprietà.
Anche il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto, sempre tramite lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni. Se nessuna delle parti agisce, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Contratto di affitto transitorio
Proseguiamo con il contratto transitorio.
Cos’è esattamente un contratto transitorio? Si tratta di contratti di affitto con una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Una volta scaduto il termine concordato, la locazione si considera conclusa e non è necessaria alcuna comunicazione da parte del locatore o del conduttore.
Se le parti desiderano continuare la locazione, devono attivarsi prima della scadenza. In questo tipo di contratto, è necessario inserire una clausola specifica che definisca le esigenze del locatore e dell’inquilino, confermate tramite lettera raccomandata prima della scadenza.
Se il locatore non rispetta questo obbligo contrattuale o se le ragioni della transitorietà vengono meno, il contratto deve prevedere una durata sostitutiva di 4 più 4 anni. Questi contratti sono spesso utilizzati per motivi di lavoro o spostamenti personali.
Contratto di locazione convenzionato (3+2)
Passiamo ora al contratto di locazione convenzionato o a canone concordato, con una durata di 3 più 2 anni.
Cos’è il canone concordato o convenzionato?
Si tratta di un canone calmierato, più basso rispetto al mercato, calcolato in base ad accordi tra associazioni di proprietari e inquilini. Esistono tabelle con parametri che considerano qualità, caratteristiche, zona, dimensioni e accessori dell’immobile.
Questo tipo di contratto rappresenta un vantaggio per chi cerca una casa a un prezzo più accessibile e incentiva i proprietari con benefici fiscali. Tra questi benefici, vi è una riduzione del 30% del canone su cui si paga l’IRPEF e una detrazione forfettaria del 5%. Inoltre, l’imposta di registro è ridotta del 30% e divisa equamente tra locatore e conduttore.
Anche l’inquilino beneficia di detrazioni fiscali, variabili in base al reddito. Dopo i primi tre anni, le parti possono rinnovare il contratto per altri tre anni con nuove condizioni, o il contratto si proroga automaticamente di due anni. Dopo la proroga, il contratto può essere rinnovato o terminato, con comunicazione tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Contratto d’affitto transitorio per studenti
Un’altra tipologia è il contratto d’affitto transitorio per studenti, specifico per chi studia fuori sede. Questo contratto può durare dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritto da studenti singoli, gruppi di studenti o aziende per il diritto allo studio.
Anche in questo caso, il canone è vincolato ad accordi locali. Lo studente deve frequentare un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza, e il locatore deve verificare lo status di studente con documenti appropriati. Se il canone applicato è di mercato anziché calmierato, il contratto può essere dichiarato nullo, e lo studente può richiedere il rimborso delle somme pagate in eccesso. Anche in questo caso, ci sono agevolazioni per chi affitta.
Contratto di comodato d’uso
Infine, parliamo del contratto di comodato d’uso. Il comodato è un contratto in cui il proprietario concede un immobile a un’altra persona affinché lo utilizzi per un certo periodo, con l’obbligo di restituirlo. Questo tipo di contratto è essenzialmente gratuito e, se non è stato stabilito un termine, il comodatario deve restituire l’immobile quando il comodante lo richiede. Purtroppo, questo contratto viene talvolta utilizzato in modo improprio per ottenere denaro in nero.
Contratto turistico (affitti brevi)
Concludiamo con il contratto turistico, che rientra nella categoria degli affitti brevi. Secondo l’Agenzia delle Entrate, i contratti di locazione breve sono quelli con una durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori di attività imprenditoriali. Questi contratti possono includere servizi aggiuntivi come biancheria, pulizia, aria condizionata, utenze e Wi-Fi.
Qual è il migliore contratto di affitto?
Ora hai una panoramica più chiara su quanti affitti esistono nel nostro paese, ma quale conviene applicare?
Non esiste una risposta univoca, perché la scelta del contratto di affitto dipende da moltissimi fattori, legati soprattutto alle scelte personali, agli obiettivi economici, alla dislocazione geografica dell’immobile e anche alla disponibilità di tempo che si può dedicare alla gestione di un affitto, soprattutto se a breve termine.
Il consiglio è di chiedere sempre il supporto di un’agenzia immobiliare come la nostra, dove lavorano persone esperte e professionali, che possono analizzare in modo imparziale la situazione e consigliare sul migliore contratto di affitto da applicare.
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