Gli italiani sono un popolo di proprietari di case e l’acquisto è ancora uno degli obiettivi più importanti per tante persone. La realtà, non da ora ma da sempre, è che non tutti dispongono della liquidità necessaria per versare un anticipo consistente. Oppure non hanno i requisiti richiesti dalla banca per ottenere un mutuo.
In queste situazioni entra in gioco l’affitto con riscatto, una formula poco conosciuta in Italia e, a dire la verità, anche poco utilizzata. Si pone come una sorta di soluzione intermedia, perché permette di entrare subito in casa versando un canone periodico, quindi un affitto, e di rimandare l’acquisto a un momento successivo.
Le similitudini con il leasing sono tante e oggi vedremo come l’affitto con riscatto offra indubbiamente alcune opportunità, ma richieda molta attenzione. Non è infatti un semplice contratto di locazione e non è nemmeno una compravendita tradizionale.
Abbiamo scelto di parlare dell’affitto con riscatto della casa perché diverse persone lo stanno cercando e ce lo hanno chiesto. Questa guida può quindi essere utile per comprendere come vengono divise le somme versate, quali obblighi assumono le parti e cosa succede se l’acquisto non viene concluso.
Cos’è l’affitto con riscatto
Esistono diverse formule contrattuali che definiscono l’affitto con riscatto e che permettono di utilizzare un immobile prima di acquistarne la proprietà.
Una delle forme più conosciute è il cosiddetto rent to buy, che prevede due fasi. Innanzitutto, la concessione immediata dell’immobile al futuro acquirente e, successivamente, la possibilità di acquistarlo entro un periodo concordato.
Il canone periodico viene generalmente diviso in due quote. La prima serve a remunerare l’utilizzo dell’abitazione, come succede in un normale affitto, mentre la seconda viene in tutto o in parte imputata al prezzo della futura compravendita.
Il contratto deve quindi indicare chiaramente quale somma rappresenta il godimento dell’immobile, quindi l’affitto, e quale costituisce invece un anticipo sul prezzo finale.
Le parti possono stabilire liberamente la durata dell’accordo. La tutela deriva dalla trascrizione del contratto, che può però avere una durata massima di dieci anni.
Quante persone scelgono l’affitto con riscatto in Italia
È difficile stabilire con precisione quante persone ricorrano a questa formula in Italia, perché non esiste una rilevazione statistica periodica.
Le normali banche dati si basano sulle compravendite e sulle locazioni, mentre i dati del Notariato comprendono diverse tipologie di atti immobiliari (qui una delle ultime rilevazioni). Il rent to buy, tuttavia, non viene generalmente presentato come una categoria separata.
Uno studio presentato in passato dal Consiglio Nazionale del Notariato sul mercato immobiliare milanese aveva rilevato che il 43 per cento degli operatori coinvolti aveva ricevuto manifestazioni di interesse per l’affitto con riscatto.
La domanda quindi esiste, ma manca un numero effettivo e aggiornato dei contratti stipulati.
A chi interessa l’affitto con riscatto di una casa
In mancanza di una statistica nazionale specifica, il profilo dei potenziali interessati può essere delineato attraverso i dati sul mercato delle locazioni e riflettendo sulle difficoltà di accesso alla proprietà.
L’affitto con riscatto può essere valutato da giovani e coppie che non hanno ancora accumulato l’anticipo richiesto dalla banca.
Può interessare anche i lavoratori che riescono a sostenere un canone, ma hanno una situazione professionale non ancora consolidata, oppure le famiglie che vogliono migliorare il proprio merito creditizio prima di richiedere un mutuo.
Questa formula può essere presa in considerazione anche da persone che stanno aspettando di vendere un’altra casa, da acquirenti che prevedono di ricevere una futura disponibilità finanziaria con cui saldare la parte finale e da chi desidera abitare nella casa prima di completarne l’acquisto.
Negli ultimi tempi, la formula dell’affitto con riscatto sta interessando anche chi paga già un affitto abbastanza alto e vorrebbe destinarne almeno una parte al prezzo di una futura abitazione.
La situazione in Europa
Nel 2024 quasi il 70 per cento della popolazione europea viveva in una casa di proprietà, mentre il 31,6 per cento viveva in affitto.
Nel 2023 i proprietari rappresentavano circa il 70 per cento della popolazione e gli inquilini circa il 30 per cento.
Si osserva quindi un lieve spostamento verso la locazione, anche se la proprietà resta la condizione più diffusa in Europa.
L’aumento delle persone che vivono in affitto non significa automaticamente che crescano nella stessa misura i contratti di rent to buy. Possiamo però dedurre che una parte consistente della popolazione europea non accede alla proprietà oppure rimanda l’acquisto.
Uno degli esempi europei più strutturati è comunque il programma inglese di rent to buy.
Le compravendite immobiliari nel primo trimestre del 2026
Il mercato residenziale italiano ha iniziato il 2026 positivamente.
Secondo le statistiche OMI, nel primo trimestre sono state scambiate quasi 180.000 abitazioni. Rispetto al primo trimestre del 2025, le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4 per cento.
Esiste quindi un certo dinamismo nella domanda abitativa, anche se la crescita è meno intensa rispetto al primo trimestre dell’anno precedente.
Per quanto riguarda i mutui, la Banca d’Italia ha rilevato che tra novembre 2025 e febbraio 2026 i tassi sono leggermente aumentati.
Nel primo trimestre, inoltre, la Banca Centrale Europea ha registrato un lieve irrigidimento dei criteri di concessione dei mutui nell’area euro. La percentuale netta di banche che ha segnalato criteri più restrittivi è stata del 2 per cento, mentre la domanda di mutui per l’acquisto di abitazioni nell’area euro è rimasta complessivamente stabile.
I vantaggi dell’affitto con riscatto
Il primo vantaggio consiste nella possibilità di entrare immediatamente nell’immobile senza dover accedere subito a un mutuo.
Il periodo che precede l’acquisto può essere impiegato per accumulare risparmi, migliorare la propria situazione lavorativa o costruire uno storico finanziario più robusto.
Poiché una parte dei canoni viene imputata al prezzo, il capitale da versare o finanziare al momento del rogito può risultare inferiore.
Un secondo vantaggio è la possibilità di fissare in anticipo il prezzo della casa. Se il valore dell’immobile aumenta, il futuro acquirente può acquistarlo alla cifra stabilita nel contratto.
Abitare nell’immobile permette inoltre di verificarne alcune caratteristiche cruciali, come i consumi energetici, la rumorosità, la luminosità, la qualità dell’area, i rapporti condominiali, il funzionamento degli impianti e l’effettiva rispondenza alle esigenze familiari.
Anche il proprietario può ottenere dei benefici, perché riceve un reddito costante mentre attende la vendita e si rivolge a una persona realmente interessata a diventare proprietaria.
Gli svantaggi e i rischi da valutare
Il canone dell’affitto con riscatto è generalmente più elevato rispetto a quello di una locazione tradizionale perché, come abbiamo visto, comprende anche una quota destinata al futuro acquisto.
Bisogna poi considerare che, alla scadenza, non si ottiene automaticamente un mutuo.
Il futuro compratore potrebbe versare somme per diversi anni e trovarsi, al momento del rogito, a non possedere ancora i requisiti richiesti dalla banca.
Il contratto deve stabilire con precisione cosa accade alle somme pagate qualora l’acquirente rinunci o non riesca a completare l’operazione di acquisto della casa.
La restituzione delle quote imputate al prezzo, infatti, non è necessariamente integrale. Dipende dal tipo di contratto e dagli accordi sottoscritti.
Un altro rischio riguarda il valore dell’immobile. Se nel frattempo i prezzi diminuiscono, il compratore potrebbe trovarsi vincolato a una cifra superiore rispetto al nuovo valore di mercato.
Bisogna inoltre valutare con attenzione le condizioni giuridiche, urbanistiche e tecniche della casa.
La trascrizione del contratto tutela il futuro acquirente da alcune vicende successive, come la vendita a terzi o l’iscrizione di nuove formalità pregiudizievoli, ma non sostituisce in alcun caso i controlli sulla situazione già esistente.
Come in ogni compravendita, bisogna verificare la provenienza dell’immobile, la conformità urbanistica e catastale, i titoli edilizi, le planimetrie, la presenza di ipoteche o pignoramenti, la situazione condominiale, le spese, gli eventuali lavori deliberati, lo stato degli impianti e l’effettiva sostenibilità economica dell’operazione.
Affitto con riscatto, affitto o acquisto tradizionale
Le persone si trovano oggi a dover scegliere tra la possibilità di affittare, acquistare un immobile oppure ricorrere alla soluzione del rent to buy.
L’affitto con riscatto può essere utile quando l’acquirente possiede una prospettiva concreta di miglioramento economico, ma non è ancora pronto ad affrontare un mutuo.
Sicuramente concede più tempo di manovra e permette di destinare una parte dei pagamenti al prezzo della casa. Esiste però un periodo più lungo di incertezza, durante il quale la proprietà rimane al venditore.
L’acquisto tradizionale permette invece di diventare proprietari al momento del rogito.
L’affitto, d’altra parte, può risultare meno costoso, ma non permette di acquistare la casa alle condizioni stabilite alla fine del periodo concordato.
Nell’affitto con riscatto bisogna quindi considerare il canone per l’utilizzo dell’immobile, la quota destinata al prezzo, l’eventuale anticipo iniziale, i costi contrattuali, il rischio di non completare l’acquisto e le condizioni previste in caso di rinuncia o inadempimento.
Nell’acquisto tradizionale bisogna invece valutare l’anticipo, le imposte, i costi notarili, le eventuali provvigioni, le spese bancarie, gli interessi del mutuo, i lavori necessari e i futuri costi di gestione e manutenzione.
Per capire quale soluzione sia più conveniente, è necessario confrontare il costo complessivo delle diverse operazioni e non soltanto i pagamenti mensili.
Il metodo che offre sicurezza e trasparenza
Qualunque sia la strada scelta, la sicurezza dell’operazione dipende dalla qualità delle verifiche effettuate prima di assumere impegni economici.
In questo contesto si inserisce Netto Protetto, il metodo evoluto pensato per rendere la compravendita immobiliare più chiara e ridurre concretamente il rischio di imprevisti per chi vuole comprare casa.
Il metodo parte da una valutazione realistica dell’immobile, realizzata non soltanto sulla base dei prezzi pubblicati negli annunci, ma considerando i valori delle compravendite realmente concluse e altri fattori tecnici specifici.
Il prezzo richiesto online, infatti, non corrisponde necessariamente al valore effettivo di mercato.
Spesso l’annuncio indica quanto il proprietario desidera ottenere, mentre una compravendita conclusa mostra quanto un acquirente è realmente disposto a pagare.
Il secondo elemento centrale riguarda la documentazione.
Planimetrie, conformità urbanistica, provenienza, pratiche edilizie e situazione condominiale devono essere analizzate prima delle fasi conclusive della trattativa.
Il metodo Netto Protetto punta a rendere disponibili informazioni complete e comprensibili e a evitare che eventuali problemi emergano quando l’acquirente ha già investito tempo, denaro ed energia emotiva.
Il controllo è fondamentale nell’acquisto tradizionale ed è importantissimo anche nell’affitto. Lo diventa ancora di più quando si pensa a un affitto con riscatto, perché in questo caso il futuro compratore può iniziare a versare somme destinate al prezzo molti anni prima del rogito.
Conviene scegliere l’affitto con riscatto o comprare subito?
Comprare casa oggi è una scelta valida e probabilmente lo sarà sempre, soprattutto per chi cerca una soluzione abitativa stabile, ha una capacità finanziaria adeguata e vuole proteggersi dall’aumento futuro dei canoni di locazione, che seguono un andamento crescente in Italia e in tutta Europa.
Aspettare non è necessariamente più conveniente.
Chi dispone già di un anticipo, ha un reddito stabile e può sostenere un mutuo potrebbe trovare nell’acquisto tradizionale una soluzione più diretta e conveniente.
L’affitto con riscatto merita di essere considerato come un’alternativa per chi ha bisogno di tempo per consolidare la propria situazione economica.
Deve però essere valutato per quello che è, ovvero un percorso contrattuale complesso, e mai come una scorciatoia per ottenere automaticamente una casa o un finanziamento.
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