Se vuoi vendere la tua abitazione ti starai chiedendo ‘come faccio a sapere quanto vale la mia casa?’
Questa domanda racchiude un mondo e considera che il primo passo che condurrà a tutte le fasi successive, personalizzandole per formulare la strategia migliore, è la corretta valutazione del tuo immobile.
Sei già di fronte a un passaggio cruciale: l’analisi dettagliata del suo valore si configura come un elemento imprescindibile, poiché influisce direttamente su tutto il processo di vendita, determinando il relativo successo o insuccesso della transazione immobiliare.
Come faccio a sapere quanto vale la mia casa? Inizia con l’analisi dettagliata
L’analisi dettagliata del tuo immobile rappresenta il punto di partenza per stabilirne il valore di mercato.
Come ho abbiamo accennato nell’articolo dedicato alle valutazioni online, va ben oltre la semplice stima superficiale basata sui metri quadri o sull’età dell’abitazione: coinvolge una serie complessa di fattori legati gli uni agli altri, in grado di delineare il reale valore della tua proprietà.
Ogni aspetto conta.
Dalle caratteristiche strutturali dell’edificio agli aspetti esterni – come la posizione, la vicinanza ai servizi, l’orientamento solare, la qualità del quartiere circostante – ogni dettaglio ha un impatto sul valore complessivo dell’immobile.
L’analisi studia quindi lo stato della struttura, la qualità dei materiali utilizzati, l’efficienza degli impianti, la presenza o meno di caratteristiche eco-compatibili, il livello di manutenzione e la qualità di migliorie apportate negli ultimi anni.
Allo stesso tempo, tiene conto del contesto esterno, considerando il mercato immobiliare della zona, le prospettive di sviluppo del quartiere e i servizi disponibili nelle vicinanze.
Gli agenti immobiliari, che vantano un’ottima conoscenza del mercato locale, giocano pertanto un ruolo fondamentale nell’analisi dettagliata: grazie alla loro esperienza, sono in grado di identificare i punti di forza e di debolezza del tuo immobile, fornendo una valutazione accurata e realistica.
La possibilità di utilizzare strumenti tecnologici avanzati, come software di valutazione immobiliare e dispositivi digitali di mappatura, facilita questo tipo di analisi a tutto campo.
Tali strumenti rappresentano uno degli aspetti positivi che il nuovo orizzonte del settore ha imparato a utilizzare, fornendo dati aggiuntivi e informazioni dettagliate che integrano l’esperienza e la conoscenza degli agenti immobiliari, rendendo la valutazione più precisa ed efficiente: sono la conferma di ciò che ti illustravamo prima, cioè l’importanza del fattore umano di conoscenza, fiducia e professionalità, sostenuta dagli strumenti dell’evoluzione tecnologica.
Un’agenzia all’avanguardia, in grado di supportarti nella vendita del tuo immobile, dispone inoltre di informazioni sull’area in cui è situata la proprietà che possono risultare determinanti, in quanto alcune parti della zona in cui si trova possono essere inserite in progetti di sviluppo e valorizzazione che portano a cambiare drasticamente il valore della tua abitazione e di cui tu potresti non essere a conoscenza.
Ti facciamo un esempio banale che è capitato a noi, nella città metropolitana di Milano.
Un esempio di fattori che cambiano le carte in tavola
L’area in questione si trovava nella prima cerchia fuori dal comune del capoluogo lombardo: i valori di riferimento del borsino immobiliare erano di 2.230 € al m2 e le transazioni si attestavano su questa grandezza.
Non appena il comune ha deciso di prolungare la metropolitana lilla in quella zona, aggiungendovi ben due fermate, il valore dell’area è salito del 50% in meno di nove mesi.
È evidente: chi opera quotidianamente nel settore immobiliare conosce in anticipo questo tipo di informazioni, fa parte del loro lavoro, mentre chi vende la proprietà col fai da te – o si limita alle valutazioni online – non ha la possibilità di tenerne conto.
Se per te l’analisi dettagliata e accurata è cruciale nell’impostare un prezzo di vendita equo e competitivo, aumentando quindi la possibilità di attrarre compratori interessati, devi anche metterti nei panni della controparte: ai potenziali acquirenti, questo tipo di valutazione permette di stimare correttamente se l’investimento in un determinato immobile risponda concretamente alle loro esigenze e al valore effettivo.
In fase di trattativa, un’analisi dettagliata fornisce una base solida per giustificare il prezzo proposto o la richiesta di un prezzo più equo: i potenziali acquirenti sono maggiormente inclini a considerare seriamente un’offerta proprio quando è supportata da un’analisi dell’immobile a 360°, in grado di dimostrare il reale valore della proprietà.
Ti facciamo alcuni esempi, attraverso le immagini che seguono: si riferiscono alle quotazioni immobiliari di Verona del 2023, suddivise zona per zona.
Una volta individuato il valore corretto dell’immobile, noi di Unico Immobiliare lo confrontiamo con le aspettative del cliente-venditore, così da valutare l’impatto che un prezzo errato potrebbe comportare nella compravendita.
Piccoli spostamenti al rialzo possono essere tollerati, ma aumentare il prezzo dell’immobile superando il valore reale può rallentare o addirittura comprometterne la vendita.
Occorre quindi attenersi quanto più possibile alla valutazione corretta, anche per essere coperti da richieste di ribasso degli acquirenti in fase di trattativa: la valutazione attenta e professionale dell’immobile è sempre un ottimo strumento difensivo.
In conclusione, l’analisi dettagliata è il cuore della valutazione immobiliare.
Ogni particolare della proprietà, interno ed esterno, contribuisce a determinare il valore di un’abitazione e gli agenti immobiliari professionisti, supportati dalla tecnologia, giocano un ruolo chiave nell’esecuzione di questa fase.
Una valutazione accurata fornisce non soltanto una stima del valore reale, ma rappresenta una guida essenziale per venditori e acquirenti nel proseguo del processo, assicurando transazioni immobiliari più solide e informate.
Come faccio a sapere quanto vale la mia casa? Occhio alle difformità e ai problemi burocratici
Nel corso dell’analisi dettagliata, emergono non solo le valutazioni che riguardano il valore della proprietà, ma anche tutte le difformità edilizie e i problemi burocratici dell’abitazione stessa (ne abbiamo parlato proprio in questo articolo).
Un immobile può essere difforme in forma più o meno grave (dalle opere realizzate in assenza di permesso di costruzione, a piccoli interventi realizzati con modalità diverse rispetto a quelle previste e autorizzate) oppure mancare di documenti burocratici, come l’agibilità o l’adeguamento al catasto: tutto questo va chiaramente a incidere sul valore immobiliare, deprezzandolo.
Devi tenere presente che la conformità di un immobile tra lo stato di fatto e quello documentale è obbligatoria per poter redigere l’atto notarile: nel caso esista anche solo un piccolo particolare da sistemare, ti consigliamo di risolvere il problema dal punto di vista urbanistico e catastale prima ancora di passare alle fase successive.
In questo modo, ai potenziali acquirenti che ti chiedessero se la parte documentale è corretta, potrai rispondere tranquillamente che hai sistemato la cosa o lo stai già sistemando: l’impressione che darai è quella di una persona onesta e scrupolosa, e questo si rifletterà sul valore dell’immobile e nella successiva trattativa.
Quindi, oltre a tutte le analisi che hai letto finora per compiere una valutazione attenta della proprietà è indispensabile accedere al fascicolo completo dell’immobile, che si trova nella sede comunale per la parte urbanistica e all’ufficio del catasto per quella catastale: in questo modo viene raccolta l’intera documentazione e si possono analizzare le rispondenze burocratiche della tua abitazione.
Secondo la nostra esperienza, è importante iniziare la vendita solo dopo aver studiato attentamente le carte: in questo modo tu e l’agenzia avrete una situazione chiara degli aspetti che si possono tranquillamente sistemare e di quelli che, invece, presentano delle difficoltà.
Dopo di che potrai procedere con le attività per ottenere la conformità urbanistica e catastale, facendo così percepire al potenziale acquirente, come già sottolineato prima, che tu e la tua agenzia siete interlocutori attenti a questo aspetto, riflettendosi positivamente sul valore dell’immobile e sull’intera trattativa.
Capacità di adeguamento alla valutazione immobiliare
Se è cruciale compiere un’analisi dettagliata e completa del tuo immobile, è altrettanto fondamentale che tu sappia adeguarti alla valutazione del valore effettivo che da questa scaturisce.
È inutile nascondersi dietro a un dito: molto spesso un venditore ha nella sua testa un valore immobiliare maggiore di quello reale, dettato solitamente da qualche elemento non oggettivo.
Umanamente lo capiamo benissimo: ti stai chiedendo ‘come faccio a sapere quanto vale la mia casa’ e, nel vendere una proprietà, si intrecciano la sfera affettiva, le stime di amici e parenti che emotivamente tendono a sopravvalutare la casa o l’appartamento, magari ci si è illusi con valutazioni online errate o con agenzie immobiliari non troppo serie, attente solo a confermare il valore che la persona ha in mente per riuscire a prendere il mandato.
Se vuoi che il tuo progetto di vendita ottenga il risultato migliore, per quanto sia difficile devi saper eliminare ogni soggettività e attenerti ai dati di fatto.
Perché compiere una valutazione professionale, significa anche prendere atto di ciò che tutto questo comporta e renderti conto di quali siano i rischi se non la utilizzi.
Cercare di gonfiare leggermente il prezzo, così da guadagnare teoricamente di più, è uno degli errori che di solito si tendono a fare.
Se parti mettendo il tuo immobile in vendita a un prezzo troppo alto rispetto a quello reale, rischi di vanificare tutte le strategie che potresti mettere in campo e condurti a enormi problemi.
Il mercato immobiliare, come abbiamo accennato, è spesso oggetto di fluttuazioni per cui non di rado vedo persone proporre il loro immobile a prezzi superiori rispetto al valore effettivo, per poi trovarsi dopo un anno a tornare sui propri passi.
Il problema vero, però, non è solo quello di aver perso tempo prezioso, ma soprattutto che nei dodici mesi trascorsi, l’immobile è stato visto dai potenziali acquirenti per troppo tempo pur restando invenduto e quindi ormai viene etichettato come problematico e sconsigliabile.
C’è di più: dopo un anno, il valore di mercato potrebbe essere sceso e la valutazione reale precedente non essere più in linea con le stime attuali.
Risultato finale: il venditore ha perso molto tempo, si ritrova con un immobile ritenuto problematico e ora è costretto a venderlo a un prezzo inferiore non solo di quello gonfiato, ma anche di quello stimato inizialmente in modo corretto.
L’importanza della valutazione immobiliare crediamo sia ormai chiara.
Dall’analisi dettagliata di tutti gli elementi in gioco, compresa la conformità dell’immobile tra lo stato di fatto e quello documentale, nasce il valore reale di mercato della tua proprietà, quello che va accettato per passare in modo proficuo alle fasi successive e su cui poggerà tutta la strategia di vendita perché tu ottenga il risultato migliore nel minor tempo possibile.
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La redazione di Unico immobiliare fornisce informazioni e suggerimenti per chi vuole vendere, acquistare o investire nel mercato immobiliare