Dare in affitto una casa a lungo termine è una scelta che ha dei pro e dei contro, ma che sicuramente merita una riflessione completa, perché stiamo parlando di un impegno contrattuale che dura anni.
Gli affitti di lungo periodo, soprattutto rivolti a famiglie e coppie, possono nascondere delle insidie per i proprietari:
- Rendimenti bassi rispetto ad altre forme di locazione.
- Il 63% degli inquilini paga in ritardo il canone.
- 1 inquilino su 2 lascia l’immobile senza saldare almeno tre mensilità.
- Uno sfratto costa in media 2.500€ in spese legali.
- Il ripristino dell’immobile dopo il rilascio pesa per circa il 7% del valore dell’immobile.
- Tutti questi fattori possono comportare una perdita media del 25% sui ricavi attesi.
Ecco perché è fondamentale affidarsi a un’agenzia specializzata: un partner esperto può aiutarti a selezionare inquilini affidabili, gestire in modo professionale i contratti, ridurre i rischi e ottimizzare il rendimento del tuo investimento immobiliare.
Ogni decisione deve però essere informata, iniziamo quindi a capire nel dettaglio cos’è l’affitto a lungo termine, quali sono i pro e i contro di questa formula di locazione, quali passi bisogna fare e se è meglio il fai da te o il supporto di un’agenzia professionale.
Cos’è l’affitto a lungo termine
Siamo nel campo della locazione a uso abitativo 4+4, ovvero l’affitto residenziale a lungo termine, che differisce dall’affitto a breve e medio termine (qui uno sguardo a come sta andando il mercato degli affitti in Italia).
La legge di riferimento è la n. 431 del 1998, che stabilisce una regola fondamentale della locazione a lungo termine: locatore e inquilino possono stipulare contratti non inferiori ai 4 anni, “decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori 4 anni”.
Per questo gli affitti a lungo termine vengono definiti 4+4.
Esiste in realtà un’altra tipologia di contratto, chiamata canone concordato 3+2, e ci sono naturalmente i cosiddetti contratti transitori, ovvero contratti di affitto breve o medio termine, tipicamente dedicati a studenti e lavoratori (ma anche a chi deve trascorrere alcuni giorni in un altro luogo per vari motivi), oltre agli affitti turistici.
Ogni contratto ha però le sue specifiche, perché non si possono fissare durate a piacimento: la durata della locazione deve essere individuata con riferimento alla soddisfazione dell’esigenza del proprietario o dell’inquilino.
Questa precisazione ci fa capire che i contratti di affitto devono essere ben conosciuti e compresi, perché solo in questo modo chi affitta può avere una visione completa e coerente della durata dell’affitto.
In sostanza, nessuno può inventarsi nulla: esistono contratti e adeguamenti specifici.
La domanda allora diventa: proprietario e inquilino possono mettersi d’accordo per una locazione che duri, ad esempio, 3 anni?
La risposta è no: il contratto può essere nullo.
L’obiettivo è sempre quello di tutelare l’esigenza abitativa della famiglia che prende in affitto una casa.
Conoscere le caratteristiche dell’affitto breve, medio e a lungo termine non solo evita di incorrere in contratti non favorevoli per chi affitta casa, ma anche di fare la scelta giusta in materia di obblighi che chi loca una casa deve affrontare, soprattutto se decide di affittare a breve termine.
Le caratteristiche del contratto 4+4
Dare una casa in affitto a lungo termine significa impegnare la propria casa per almeno 4 anni.
Si tratta della formula più impiegata in Italia e offre stabilità a chi sta cercando una casa in affitto.
Il canone 4+4 è a canone libero, e prende questo nome perché permette a chi affitta di stabilire liberamente l’importo dell’affitto.
Il vincolo iniziale è di 4 anni, ma c’è ovviamente la possibilità di recedere in anticipo. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente, con le vecchie condizioni o con nuove.
Come si recede da un contratto di affitto lungo
Naturalmente ci può essere recesso sia da parte del locatore che del conduttore.
L’inquilino può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, purché dia un preavviso di sei mesi, giustificandolo con ‘giusti motivi’ o con accordo tra le parti.
Il proprietario, invece, può rifiutare il rinnovo del contratto solo in casi particolari, ad esempio se ha bisogno di utilizzare l’immobile per sé o per un familiare, oppure se deve vendere l’immobile.
La registrazione del contratto di affitto a lungo termine
Il contratto 4+4 va registrato obbligatoriamente all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula e le spese di registrazione sono ripartite tra locatore e conduttore.
C’è quindi il regime della cedolare secca, che prevede un’aliquota favorevole del 21% per chi affitta la casa. In più, vengono annullate l’imposta di registro e le marche da bollo.
Dare in affitto una casa a lungo termine: pro e contro
Nella locazione a lungo termine ci sono, naturalmente, dei pro e dei contro. I pro possono essere inquadrati nella natura a lungo termine di questa formula, che può garantire una rendita stabile nel tempo, senza necessità di gestire frequenti cambi di inquilini e con meno impegno per gestire anche i documenti.
Ma attenzione, perché sappiamo che, in caso di morosità dell’inquilino, i tempi e le modalità per rientrare in possesso dell’immobile possono essere lunghi e alquanto complessi.
In termini economici, la rendita da affitto a lungo termine rispetto a una rendita da locazione media, breve o turistica è di fatto inferiore, ma sappiamo che queste ultime tipologie richiedono un esborso di energia e un possesso di competenze non indifferente.
Il consiglio? Valutare bene la zona, il target di inquilini e la propria propensione al rischio, tutti fattori che ci portano a una domanda cruciale per fare una previsione sui benefici della locazione a lungo termine.
Dare in affitto una casa a lungo termine: meglio il fai da te o l’agenzia immobiliare?
Affidarsi a un’agenzia immobiliare professionale può sembrare una spesa evitabile, ma nella realtà rappresenta spesso un investimento strategico.
Perché? Abbiamo visto che gli affitti possono nascondere delle insidie, ecco perché è necessario effettuare una serie di controlli specifici.
Ricapitolando, i numeri principali che caratterizzano questa tipologia:
- Rendimenti bassi rispetto ad altre forme di locazione.
- Il 63% degli inquilini paga in ritardo il canone.
- 1 inquilino su 2 lascia l’immobile senza saldare almeno tre mensilità.
- Uno sfratto costa in media 2.500€ in spese legali.
- Il ripristino dell’immobile dopo il rilascio pesa per circa il 7% del valore dell’immobile.
- Il problema degli affitti a lungo termine è la possibilità di sbagliare inquino, che a volte significa perdere buona parte del rendimento, se non addirittura ritrovarti con l’operazione in perdita.
Per questo servono dei controlli specifici e con la nostra agenzia procediamo con step definiti che comprendono:
- Scelta del miglior contratto, sia in termini di rischio che fiscali.
- Piano di comunicazione per trovare l’inquilino, valorizzando l’immobile.
- Analisi della solvibilità economica dell’inquilino.
L’analisi dell’inquilino di lungo periodo è una procedura complessa e articolata perché ci sono diversi documenti da analizzare per avere un’idea chiara della sua solvibilità. Ecco alcuni documenti, indispensabili:
- le ultime tre buste paga o cedolini della pensione;
- gli ultimi due modelli 730 e le ultime due certificazioni uniche, nel caso di dipendenti/pensionati;
- gli ultimi due modelli Unico, con le quietanze F24, nel caso di lavoratore autonomo:
- la visura Crif, cioè il documento che consente di consultare la posizione a debito dell’interessato (puoi richiederla al sito www.modulorichiesta.crif.com).
E poi, se si decide di dare in affitto una casa a lungo termine, ci sono altri aspetti che vanno controllati, per i ottenere la massima tranquillità l’inquilino:
- se ha protesti, cioè se non ha pagato assegni, cambiali, vaglia;
- se ha altri immobili o trascrizioni, attraverso un visura ipocatastale (mutui, pignoramenti, donazioni, successioni, ipoteche, ecc.);
- se ha ditte o partecipazioni, sui siti delle Camere di Commercio;
- se il cliente possa avere un garante, cioè una persona terza che garantisca il versamento dell’affitto; è un dato molto prezioso per la tranquillità, sempre che questi abbia qualcosa a cui ci si può appigliare in caso di necessità: stipendio, compensi, immobili e via dicendo; nel caso esistesse questa possibilità, è necessario chiedere al garante gli stessi documenti che ti ha procurato il cliente;
- se esistano eventuali referenze di proprietari, che abbiano affittato precedentemente un immobile al tuo potenziale inquilino.
Non ci stancheremo mai di dire che i professionisti del settore si occupano di un ventaglio di attività che una persona da sola difficilmente può coprire. Dalla promozione dell’immobile, alla selezione accurata dei candidati, dalla redazione del contratto a tutti gli aspetti burocratici, il ruolo dell’agenzia immobiliare è cruciale perché riduce i rischi e, a conti fatti, fa risparmiare tempo ed energia.
Naturalmente, la scelta dipende dalla propria esperienza, disponibilità e conoscenza del mercato, ma in assenza di queste, la figura dell’agente immobiliare resta una risorsa preziosa.
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