Se vuoi vendere casa velocemente puoi avere queste esigenze:
- vendere al prezzo più alto;
- vendere solo dopo aver trovato il nuovo immobile dove andare a vivere;
- vendere solo a persone che non fanno proposte subordinate all’ottenimento del mutuo;
- vendere senza dover fare lavori di sistemazione per mancanza di fondi;
- vendere cercando di monetizzare anche l’arredamento presente;
- vendere incassando una caparra molto alta per stare più tranquillo;
- vendere a soggetti referenziati che diano la tranquillità di rispettare il preliminare sottoscritto;
- vendere a persone che non snaturino l’immobile, dato il valore affettivo;
- vendere a persone che fanno “risorgere” l’immobile, sempre per una questione di valore affettivo;
- essere certo di aver venduto, anche se poi l’atto notarile verrà stipulato più tardi.
Come vedi, le variabili sono molte e di differente natura.
Solitamente, le agenzie classiche concentrano la trattativa soltanto sulle prime due leve, tralasciando gli altri aspetti.
Chiariamoci: vendere al prezzo più alto e vendere casa velocemente (il più possibile) rappresentano molto spesso le due esigenze più importanti, ma questo non significa che si debbano abbandonare completamente le altre.
Ti facciamo un paio di esempi.
Come vendere casa velocemente: esempio n.1
Ipotizziamo che tu abbia estrema urgenza di vendere il tuo immobile, dato che stai per comprarne un altro e hai quindi la necessità di avere una certa disponibilità di soldi sul conto corrente.
In questa situazione, di base potresti seguire due strade.
La prima è quella di abbassare il prezzo, in modo tale da attirare molti più acquirenti, ingolositi dallo sconto.
La seconda è quella di investire sulla qualità della promozione, con foto professionali, rendering, tour virtuali, campagne Facebook o Google mirate, eccetera.
Se il tuo immobile ha un prezzo di mercato pari a 200.000 €, seguendo la prima strada devi abbassare il prezzo almeno di un 5%, perché riduzioni inferiori non avrebbero molto seguito sul mercato.
Significa posizionare l’immobile a 10.000 € in meno, quindi a 190.000 € (molto spesso variazioni così minime non portano a grandi risultati, ma per questo esempio va bene così).
Vediamo adesso quanto potrebbe costare la seconda strada.
Progetti una promozione di media entità, inserendo queste attività supplementari:
- rendering = 1.200 €;
- un buon budget pubblicitario = 350 €;
- video promozionale = 150 €;
- annunci prioritari sui maggiori portali = 200 €.
Il totale che vai spendere per dare una buona spinta al tuo immobile è di 1.900 €, quindi decisamente inferiore rispetto ai 10.000 € occorrenti per abbassare il prezzo nella prima possibilità.
Inoltre, in entrambi i casi attireresti lo stesso numero di persone, ma con la prima strada invoglieresti acquirenti a cui interessa soltanto il prezzo inferiore e che molto spesso, poi, ti proporrebbero offerte ulteriormente al ribasso, con la seconda strada, invece, troveresti acquirenti interessati davvero al tuo immobile, focalizzati su come potrebbe diventare la loro nuova casa e sul fatto che sia in linea con le loro necessità.
Le diverse tipologie di acquirenti fanno una grande differenza nella conclusione vantaggiosa di una vendita, ma bisogna appunto che l’agenzia ti ponga al centro del processo e nel rispetto delle tue esigenze ti consigli quale strategia sia preferibile per ottenere il risultato desiderato.
Gli immobili sono molto diversi gli uni dagli altri
Vediamo insieme in che cosa possano differenziarsi gli immobili:
- condizioni generali dell’immobile;
- condizioni generali dell’eventuale condominio;
- situazione burocratica (conformità urbanistica e catastale, agibilità, eccetera);
- posizione, quindi trend dell’area o della città in cui si trova;
- quantità di locali arredati;
- tipologia di arredamento;
- condizioni dell’arredamento;
- presenza di accessori (garage, giardino, eccetera);
- presenza del venditore che vive all’interno;
- presenza di un inquilino con un contratto di affitto.
Anche nel caso dell’immobile le variabili sono numerose.
Secondo esempio per come vendere casa in fretta
Facciamo un altro esempio.
Prendiamo due abitazioni.
Situata in centro a Milano, recentemente ristrutturata e arredata con gusto, molto luminosa grazie alle varie finestre, già libera = prezzo di mercato nelle condizioni attuali 600.000 €;
Situata nella periferia di Milano, impianti risalenti agli anni ‘70 quando è stata costruita, mobili vecchi, umidità sulle pareti, occupata con contratto di locazione ancora per 6 anni = prezzo di mercato nelle condizioni attuali 115.000 €.
Stiamo confrontando due esempi estremizzati di immobili, ma sono utili per farti comprendere quanto siano differenti le strategie di vendita sulla base delle diverse caratteristiche, non tanto per la differenza di prezzo, ma proprio per le condizioni peculiari delle due proprietà.
L’abitazione B è più difficile da vendere, perché è situata in periferia e perché è caratterizzata da svariate criticità, come gli impianti vecchi e l’arredamento fatiscente.
L’abitazione A, invece, è al suo massimo splendore e inoltre le attività promozionali da compiere sono minime, perché l’Home Staging e il rendering – tanto per fare due esempi – non servono, essendo stata ristrutturata da poco e possedendo un arredamento nuovo.
Con molta probabilità, l’abitazione A sarà più facile da vendere, benché abbia un prezzo decisamente superiore, i servizi di cui dobbiamo occuparci come agenzia sono inferiori e di conseguenza anche la nostra percentuale di provvigione sarà inferiore rispetto a quella dell’abitazione B, che necessita invece di un gran lavoro per valorizzarla e promuoverla al meglio delle sue potenzialità.
Per l’abitazione B, ad esempio, è opportuno progettare una nuova planimetria e su questa base proporre dei rendering di come potrebbe diventare l’immobile una volta ristrutturato: questo servizio porterà sicuramente un maggior numero di acquirenti interessati, perché spesso le persone fanno fatica a “vedere” come si può trasformare una casa e quindi tendono a scegliere abitazioni già pronte e abitabili.
Inoltre, ipotizzare come potrebbe diventare l’immobile una volta sistemato, aiuta a farlo percepire nel modo migliore, spingendo verso l’alto le possibili offerte di acquisto: in una transazione, che sia di qualunque tipo, il valore delle potenzialità va sempre a incidere sul prezzo.
Per esempio, un collezionista di monete o francobolli può comprare dei pezzi in edizione limitata a valori superiori al normale, puntando sul fatto che, proprio in quanto edizioni rare, col tempo questi andranno sicuramente a rivalutarsi.
Stessa cosa accade per un terreno agricolo: se siamo a conoscenza che tra qualche anno diventerà un lotto edificabile, siamo disposti a pagare un prezzo superiore sulla base della potenzialità futura.
Riuscire a far percepire come può diventare un immobile, quindi, ne aumenta indirettamente il valore, ovviamente entro certi limiti: la proprietà viene comunque venduta allo stato attuale, ma la potenzialità della proiezione futura permette di ottenere un’offerta più alta.
L’abitazione B, inoltre, per riuscire a venderla velocemente necessita di una maggiore pubblicità: è obbligatorio “spingerla”, farla vedere al maggior numero possibile di potenziali acquirenti per trovarne uno che alla fine la compri, possibilmente in tempi brevi.
Indispensabile, quindi, un servizio fotografico professionale, con angolazioni e luminosità che sappiano valorizzare l’immobile, ma anche di strumenti come la Realtà Virtuale e di una storia ben congegnata che faccia da supporto.
Sono tutte attività non strettamente necessarie per vendere l’abitazione A, che già si presenta al meglio così com’è.
Questo raffronto tra i due immobili chiarisce quanto sia importante, perciò, studiare le caratteristiche di ogni immobile e scegliere caso per caso la strategia giusta da utilizzare, che è quello che facciamo noi di Unico Immobiliare con il nostro sistema.
È l’ottica davvero win-win, vincente per entrambe le parti, dove il cliente e l’agenzia sono sullo stesso piano, diventando partner in tutto e per tutto nello sviluppo del processo di vendita.
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La redazione di Unico immobiliare fornisce informazioni e suggerimenti per chi vuole vendere, acquistare o investire nel mercato immobiliare